在我国城市发展由大规模增量扩张转向存量提质增效的关键时期，城市更新已成为推动城市内涵式发展、践行人民城市理念的核心抓手。当前，面对财政保障困难、债务风险防控要求趋严的新形势，传统依赖政府投入的更新模式难以为继，构建可持续的存量资产盘活与运营模式迫在眉睫。2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，为地方破解资金瓶颈、创新更新模式提供了战略指引与政策机遇。锚定“绿色经济示范区、兴边富民示范区、国际生态旅游胜地”的“十五五”战略定位，作为生态资源富集、多元文化交融的边疆城市，普洱市在推进中心城区更新过程中，始终紧扣习近平总书记“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，探索出了一系列具有地方特色的存量盘活路径，推进城市实现由“空间更新”向“高品质运营”的可持续跃升。

重构空间，摸清家底、统筹片区、精细更新，筑牢安居宜居底盘。城市空间重构，绝非盲目推倒重来，而是要在摸清资源底数的基础上，实现存量资产优化配置与人居环境系统性提升的有机统一。要以“一网统管”摸清存量家底。依托城市体检与国土空间规划“一张图”体系，对城区内的老旧小区、闲置楼宇及零散低效空间开展地毯式摸排，建立涵盖权属、现状用途和改造潜力的动态更新台账，打破部门信息壁垒，推动静态的闲置资源转变为可动态调度、高效利用的活性资产，为后续更新实施筑牢数据基础。要以“一体联动”破解碎片化改造困局。摒弃过去零星、单一的改造模式，以城市更新片区为基本单元，统筹整合相邻低效空间，科学配比公益性养老托育设施、准公益性社区食堂、经营性特色商业业态，规避同质化竞争，在更大尺度上实现片区资金平衡与功能互补。要以“一户一策”推进精细化微更新。针对房龄较长、安全隐患突出的老旧小区，充分尊重居民意愿，探索“自主共建”与“政企联建”的双轨制路径。在月光小区、金岛花园等小区试点项目中，精准聚焦“街老、院老、房老、设施老、环境差”的“四老一差”痛点，将雨污管网疏通、路面硬化、健身器材配建等群众急难愁盼问题作为优先改造事项，以精细化微更新让人民群众“住得好”。

重塑生活，保护记忆、业态融合、对接风口，唤醒老城烟火生机。城市更新的核心是“人”的更新，只有将历史记忆、市井烟火与现代产业无缝衔接，才能让老城区重新焕发活力。要以古建筑修缮留存历史根脉。在戴家巷等历史文化街区更新中，坚守历史原真性底线，严格遵循“原址、原状、原物”修缮原则，保留青砖黛瓦的传统风貌与岁月肌理，让老城区在现代化的发展步伐中依然能“看得见历史、记得住乡愁”。要以业态融合激活传统商圈。针对传统市场、老旧百货大楼业态老化、客流衰减的困局，通过街道社区托管整合多产权分散商铺，引入专业运营主体，深入挖掘本土茶叶、咖啡IP，将“左手咖啡右手茶”的文化场景植入实体消费空间；依托老旧小区打造“大院1955”等青年友好型双创载体，推动老字号品牌与新消费业态融合发展。要以产权合作抢抓旅居风口。充分释放景迈山世界文化遗产的溢出效应，乘着云南省建设康养旅居示范区的政策东风，通过国企平台合规收储闲置房源，开展适老化、品质化改造，鼓励本地居民以房产入股形式参与运营分红，推出茶旅康养、文化体验等特色旅居产品，精准对接外来旅居客群需求，在实现高效盘活存量房产与本地产业扩容升级的同时，让八方来客在普洱“留得下、不想走”。

共创价值，铁腕治污、还绿于民、平急结合，释放生态普惠红利。普洱作为国家生态产品价值实现机制试点，始终坚持治山、治水与治城一体化理念，把高品质的生态本底转化为群众可感知、可参与、可受益的可持续资产。要让黑臭河道变成生态绿廊。针对穿城河、母亲河——思茅河，实施“管家级”全流域精细化治理，通过截污控源、错接混接整治、常态化巡查管护等举措，全面消除黑臭水体，水质稳定达到Ⅳ类标准。要让低效用地变成社区乐园。针对城区面积小、产权分散的边角地和插花地，采取国企牵头、街道参与的连片整合模式，在规划落地前改建为临时口袋公园、便民停车场、休闲广场等，让土地资源在过渡期内提前释放民生温度。要让宜居空间变成安全屏障。作为地质灾害多发、承担国防与战略屏障功能的边疆城市，普洱在城市更新中必须坚持平急结合的原则，平时将宽阔道路、城市绿化作为宜居休闲的公共空间，遇突发情况时，可快速转化为避难疏散的弹性场所，既筑牢了城市安全韧性底座，也让群众的美好生活更有保障。

保障机制，审批提效、政策灵活、前置运营，构建长效自造血闭环。健全的机制是城市更新长效运转的制度引擎，唯有全面深化改革，才能打通从政策审批、资金流转到运维监管的全链条“自造血”闭环。并联审批提效，降低制度性交易成本。推行城市更新项目并联审批和容缺受理机制，制定空间复合利用正面管控清单，对微更新项目直接豁免规划许可，全方位降低制度性交易成本。通过弹性用地政策，稳定社会资本预期。对利用存量厂房、空置房产发展文旅、养老等新业态的项目，统一实行用途转换过渡期，过渡期内免缴土地价款，有效降低社会资本参与门槛，稳定投资预期。多渠道筹资，实现资金整体平衡。积极争取城市更新专项债、超长期特别国债支持，探索资产收益权质押等新型金融工具，构建“政府引导、国企自筹、社会参与”的多元化资金池，统筹平衡公益性改造投入与经营性项目收益，有效破解资金瓶颈。前置运营考核，保障成果长效惠民。牢固树立“无运营、不更新”理念，将运营主体准入、盈利模式测算作为项目立项的前置条件，建立由政府、社区、居民等多方共同组成的绩效联席评估小组，将客流量、开业率、资产回报率等指标与政策扶持额度、经营期限直接挂钩。同时，深化“网格+”常态化治理模式，用好“红色物业”与社区管理服务中心，引导群众从更新工作的“旁观者”转变为社区治理的“主人翁”，构建共建共治共享的全生命周期治理格局。

城市更新不是一项一蹴而就的形象工程，而是一项功在当代、利在千秋的精细化治理长跑。普洱中心城区的城市更新实践，始终坚持在尊重历史、契合自然的前提下，以空间重构满足安居需求，以生活重塑留存人文温度，以价值共创释放生态效益，以机制创新提供坚实保障。在新的历史征程上，只有始终坚守人民城市的价值情怀，保持“功成不必在我、功成必定有我”的战略定力，以存量盘活的扎实成效，谱写出独具普洱边疆特色、充满生机与韧性的城市高质量发展新篇章。（作者单位：普洱市委党校 舒棋）