2026年的春天，苏州工业园区在资本市场上奏响了一曲创新与突破的交响乐。短短一个月内，多单具有行业标杆意义的金融产品接连落地，不仅刷新了多项“全国首单”与“全市首单”纪录，更勾勒出一幅从“盘活存量”到“引领增量”的生动图景。

双星闪耀上交所

两单REITs填补国内空白

4月17日，上海证券交易所迎来园区的高光时刻。“元联苏园产城持有型不动产资产支持专项计划”与“华金-元联-娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”同步挂牌。

元联苏园产城机构间REIT项目采用纯权益型平层结构设计，原始权益人为苏州元联投资基金管理有限公司作为管理人设立的苏州工业园区元联药谷一期基础设施投资基金，计划管理人为广发证券资产管理（广东）有限公司。底层资产为苏桐112国际科创园，出租率稳定在90%以上，承租企业聚焦新一代信息技术、人工智能等高新技术领域。该项目创下两项“首单”纪录：全国首单由产业引导基础设施投资基金担任原始权益人的机构间REIT、苏州市首单机构间REIT。

娄葑联创产业园类REIT则以全国首单集体经济类REITs亮相。原始权益人为苏州工业园区娄葑街道社区股份合作联社，总牵头人为元联基金，计划管理人为华金证券股份有限公司。底层资产位于苏州工业园区东富路45号，由娄葑街道12个动迁社区联合投资，将老旧厂房重建为现代绿色产业园，出租率保持较高水平，承租企业以精密制造、生物医药等为主，形成了“开发—成熟—REITs—再开发”的良性循环。

邻里中心二次续发

22亿元发行背后的价值跃升

3月24日，由园区国资企业——新建元控股集团发起设立的“东吴-元联-新建元邻里中心四期资产支持专项计划”在上交所成功发行。作为2018年全国首单社区商业类REITs的二次续发产品，本次发行标志着我国社区商业存量资产盘活路径持续深化。

本单产品发行规模达22亿元，其中优先级规模15.4亿元；场内投标量约56亿元，全场倍数3.64倍。该系列产品自2018年首发以来，已完成两轮续发，其间通过导入市场化激励考核机制，激发运营团队的积极性，推动资产估值提升1.5亿元，有效实现国有资产保值增值。

入池的10处社区商业资产均为新建元集团旗下邻里中心公司打造的“一刻钟便民生活圈”核心载体，聚焦居民日常生活刚需，入池资产出租率稳固在90%高位，经营性现金流表现稳健，依托收益法实现稳定估值。

民营创投破冰

全市首单科创债打通融资新渠道

3月25日，园区民营创投机构江苏乾融投资控股集团有限公司在银行间市场成功发行“2026年度第一期科技创新债券”。

自2010年创立以来，乾融控股始终秉持“投早期、投硬核、投创新”理念，截至目前旗下管理基金24支，管理规模28亿元，累计投资科创企业108家，其中中际旭创、光格科技、新瀚新材、知行科技等20家被投企业已登陆沪、深、港及纳斯达克交易所，另有十数家已启动或已进入IPO流程。

本期债券系苏州市历史首单民营创投机构科创债，也是2026年国内首批民营创投机构科创债，发行规模1.2亿元，期限5年，票面利率2.30%，募集资金将全部用于乾融控股旗下硬科技领域基金的出资及置换。本期债券由招商银行担任主承销商，北京银行、苏州银行、浦发银行联席承销，江苏省信用再担保集团提供全额担保，园区金融发展和风险防范局给予全程指导。

回望近期密集落地的金融创新，一条清晰的脉络浮现眼前：从国资引领到集体参与，从公募到私募，从不动产证券化到科创债券融资，园区正在构建一个多层次、全周期、广覆盖的资本赋能体系。

金融“活水”奔涌，产业“沃土”丰茂。未来，园区将继续以创新为笔，在资本与产业的双向奔赴中，书写高质量发展的时代答卷。

编辑 唐晓雯

2026年4月23日